세입자 사망 후 전세보증금 반환 — 누구에게 언제 돌려주고 유품은 언제 빼나, 조문 순서표

세입자가 사망하면 보증금은 임차권을 승계한 사람에게 돌려줘요(주택임대차보호법 제9조 제4항). 상속인을 찾을 수 없으면 공탁으로 채무를 벗을 수 있고(민법 제487조), 유품을 빼는 건 그다음이에요.

세입자가 돌아가신 뒤 임대인이 저희에게 묻는 건 두 가지예요. "보증금은 누구에게 줘야 하나요"와 "집은 언제 비울 수 있나요"예요. 두 질문은 따로가 아니에요. 보증금을 받을 사람이 곧 집 안 물건을 처분할 권한이 있는 사람이고, 그 사람이 물건을 빼고 집을 돌려주는 시점이 보증금을 돌려주는 시점이에요. 계약이 누구에게 넘어가는지와 물건의 소유는 앞선 노트에서 조문으로 정리했어요. 이 글은 그 뒤에 남는 돈의 흐름, 즉 보증금이 누구에게 얼마나 언제 가는지를 주택임대차보호법 제3조의3·제4조·제6조의2·제9조와 민법 제487조·제488조·제536조·제654조·제1003조·제1006조·제1009조·제1019조·제1026조·제1053조 원문 순서대로 옮긴 거예요.

보증금은 누구에게 돌려주나요

주택임대차보호법 제9조 제4항은 임대차 관계에서 생긴 채권·채무가 임차인의 권리의무를 승계한 사람에게 귀속된다고 정해요. 보증금 반환 채권은 임대차 관계에서 생긴 채권이니, 보증금을 받을 사람은 계약을 이어받은 사람이에요. 누가 이어받는지는 사망 당시 누가 그 집에 살았느냐로 갈려요.

승계 대상자는 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 반대 의사를 표시할 수 있어요(제9조 제3항). 그 기간이 지나기 전에는 받을 사람이 확정되지 않은 상태라, 급하다고 먼저 나선 사람에게 돌려주면 나중에 다른 권리자가 나타났을 때 두 번 물어야 할 수 있어요.

상속인이 여러 명이면 어떻게 나누나요

상속인이 그 집에 살고 있었거나 사실혼 배우자·2촌 친족이 없어서 상속인이 보증금을 받는 경우, 상속인이 한 명이 아닐 때가 많아요. 민법 제1006조는 상속인이 여러 명이면 상속재산을 공유한다고 정하고, 제1009조가 몫을 정해요.

• 같은 순위의 상속인이 여러 명이면 균분이에요(제1009조 제1항).
• 배우자는 자녀(직계비속)나 부모(직계존속)와 함께 상속할 때 그들 몫의 5할을 더 받아요(제1009조 제2항). 배우자와 자녀 둘이면 배우자 1.5, 자녀 각 1, 합계 3.5 로 나눠요.
• 배우자는 자녀·부모가 있으면 그들과 같은 순위의 공동상속인이고, 없으면 단독상속인이에요(제1003조 제1항).

임대인 입장에서 실무적으로 안전한 건 상속인 전원을 확인하고 전원이 합의한 방법으로 돌려주는 거예요. 상속인 한 명에게 전액을 주는 것이 다른 상속인에게 효력이 있는지는 조문만으로 답이 안 나와요(글 끝 '알 수 없는 것').

상속인을 찾을 수 없을 때 — 공탁과 관리인

고독사 현장에서 흔한 상황이에요. 유족과 연락이 닿지 않거나, 닿았는데 아무도 나서지 않아요. 임대인이 보증금을 들고 있는 한 계약은 끝나지 않고(제4조 제2항, 아래) 집도 못 비워요. 조문이 열어 둔 출구는 둘이에요.

공탁은 채무이행지의 공탁소에 하고, 공탁자는 지체 없이 채권자에게 공탁통지를 해요(제488조 제1항·제3항). '과실 없이 채권자를 알 수 없을 때'가 조건이라, 유족을 찾는 노력을 했다는 기록이 필요해요. 경찰·주민센터를 통해 연락을 시도한 날짜와 결과를 적어 두세요.

상속재산관리인 절차는 앞선 노트에 표로 적었어요. 조문의 최소 기간만 더해도 19개월이 걸리지만, 관리인이 선임되면 보증금을 돌려줄 상대방과 집 안 물건을 처분할 권한자가 한 사람으로 정해져요. 공탁은 돈 문제만 풀고, 관리인은 돈과 물건을 같이 풀어요.

주택임대차보호법 제9조, 민법 제487조·제536조·제1019조·제1053조 기준 (2026-09-17 조회)

계약은 언제 끝나고 보증금은 언제 주나요

사망으로 계약이 끝나지 않는다는 건 앞선 노트의 결론이에요. 그러면 언제 끝날까요. 세 조문이 시점을 정해요.

• 기간이 끝나도 보증금을 돌려줄 때까지 임대차는 존속해요. 주택임대차보호법 제4조 제2항이에요. 계약 만료일이 지났다고 자동으로 끝나는 게 아니라, 보증금이 돌아가야 끝나요.
• 묵시적으로 갱신된 계약은 임차인 쪽이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요(제6조의2). 승계인이 임차인의 지위를 이어받았으니 해지 통지도 승계인이 해요.
• 임대차는 쌍무계약이라 한쪽은 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있어요(민법 제536조 제1항). 보증금을 돌려주는 것과 집을 돌려받는 것이 맞물려요.

이 셋을 합치면 순서가 나와요. 승계인이 확정되고, 해지 통지의 효력이 생기고, 승계인이 집 안 물건을 빼고 집을 인도하는 것과 임대인이 보증금을 돌려주는 것이 같은 자리에서 이루어져요. 유품정리가 끝나는 날이 보증금 정산일이에요. 그래서 임대인이 "먼저 비워 주면 보증금을 주겠다"고 하거나 승계인이 "보증금부터 주면 비우겠다"고 하면 서로 막혀요. 조문은 둘을 동시에 하라고 해요.

보증금에서 뺄 수 있는 것

제9조 제4항은 채권만이 아니라 채무도 승계인에게 귀속시켜요. 고인이 밀린 월세는 승계인의 채무이고, 보증금은 그 채무를 담보하는 돈이니 정산할 때 빼요. 집을 반환할 때 원상으로 회복해야 하는 의무(민법 제654조가 준용하는 제615조)도 승계인에게 가요. 다만 고독사 현장의 오염이 어디까지 원상회복 범위인지, 특수청소 비용을 누가 부담하는지는 이 글에서 답하지 않아요. 조문은 의무의 귀속만 정하고 범위는 정하지 않아요.

상속인 쪽에서 보는 순서

보증금을 받는 상속인에게는 한 가지 기한이 먼저 걸려요. 민법 제1019조 제1항의 3개월이에요. 상속개시 있음을 안 날부터 3개월 안에 단순승인·한정승인·포기를 정하고, 그 안에 한정승인이나 포기를 하지 않으면 단순승인한 것으로 봐요(제1026조 제2호). 보증금은 상속재산이에요. 고인에게 빚이 있는지 모른 채 보증금을 받아 쓰면 단순승인으로 이어질 수 있어서, 제1019조 제2항이 허용하는 재산 조사를 먼저 하는 편이 안전해요. 어디까지 손대도 되는지는 상속포기·한정승인 노트에 있어요.

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 승계인이 쓸 수 있는 조문도 있어요. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 주택 소재지 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(제3조의3 제1항), 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 이미 있던 것을 유지해요(제5항). 승계인이 임차인의 권리를 이어받았으니 이 신청도 승계인 몫이에요. 집을 비운 뒤에도 보증금을 받을 권리를 지키는 장치예요.

유품 반출은 어느 시점인가요

앞의 조문을 시간 순서로 놓으면 이렇게 돼요.

저희가 현장에서 지키는 순서도 이 표예요. 임대인에게서 연락이 오면 3번이 끝났는지부터 여쭤보고, 끝나지 않았으면 오염과 냄새를 다루는 특수청소 범위와 물건을 옮기는 유품정리 범위를 나눠서 안내해요. 통장·서류·사진처럼 남겨야 할 물건은 목록을 만들어 권한 있는 분에게 인계할 때까지 따로 보관해요. 물건을 밖으로 내는 건 3번의 그분이 정한 날이에요. 그날이 곧 임대인과 보증금을 정산하는 날이라, 저희는 작업 완료 사진과 남긴 물건 목록을 양쪽에 함께 드려요.

이 글로 알 수 없는 것

• 공동상속인 중 한 명에게 전액을 돌려준 것이 유효한지는 조문에 없어요. 민법 제1006조는 공유라고만 정해요. 판례가 어떻게 보는지는 이 글에서 확인하지 않았어요.
• 보증금 반환과 집 인도가 동시이행인지는 민법 제536조의 일반 규정을 옮긴 거예요. 임대차에 이를 적용한 판례는 이 글에서 원문을 확인하지 못했어요.
• 공탁의 실제 절차와 비용, 관리인 선임 청구의 소요 기간은 법원마다 다르고 조문에 없어요.
• 원상회복 범위와 특수청소 비용 부담은 다루지 않았어요. 조문은 의무가 승계인에게 간다는 것까지만 정해요.
• 전세보증금 반환보증(보증기관 가입 계약)에서 임차인이 사망했을 때의 처리는 각 기관 약관의 영역이라 이 글의 조문으로 답할 수 없어요.
• 상가 임대차는 다루지 않았어요. 이 글의 조문은 주택임대차보호법이에요.

자주 묻는 질문

세입자가 사망하면 보증금은 누구에게 돌려주나요

임차인의 권리의무를 승계한 사람이에요(주택임대차보호법 제9조 제4항). 함께 살던 상속인이 있으면 상속인, 상속인이 그 집에 살지 않았으면 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로, 상속인이 없으면 사실혼 배우자예요. 상속인이 있는지 알 수 없으면 법원이 선임한 상속재산관리인이에요.

유족을 찾을 수 없으면 보증금은 어떻게 하나요

과실 없이 채권자를 알 수 없을 때는 민법 제487조에 따라 공탁소에 공탁해 채무를 벗을 수 있어요. 물건 처분까지 한 번에 풀려면 민법 제1053조에 따라 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구해요. 임대인은 그 청구를 할 수 있는 이해관계인이에요.

짐을 먼저 빼야 보증금을 주나요, 보증금을 먼저 줘야 빼나요

같은 시점이에요. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 보증금을 돌려줄 때까지 임대차가 존속한다고 정하고, 민법 제536조는 쌍무계약에서 상대방이 이행을 제공할 때까지 자기 이행을 거절할 수 있다고 정해요. 물건을 빼고 집을 인도하는 것과 보증금을 돌려주는 것을 같은 자리에서 해요.

상속인이 여러 명이면 보증금은 어떻게 나누나요

민법 제1006조에 따라 상속인들의 공유이고, 제1009조에 따라 같은 순위는 균분, 배우자는 자녀나 부모 몫의 5할을 더 받아요. 상속인 전원을 확인하고 전원이 합의한 방법으로 돌려주는 것이 안전해요.

보증금을 받은 상속인이 조심할 게 있나요

보증금은 상속재산이라, 민법 제1019조 제1항의 3개월 안에 한정승인이나 포기를 하지 않으면 단순승인으로 봐요(제1026조 제2호). 고인의 빚을 모르는 상태라면 제1019조 제2항이 허용하는 재산 조사를 먼저 하세요.