세입자 사망, 남은 짐과 계약은 누구에게 가나요 — 주택임대차보호법 제9조와 상속인 없는 재산의 절차

세입자가 사망해도 임대차는 끝나지 않아요. 계약은 상속인이나 함께 살던 사실혼 배우자·2촌 이내 친족에게 넘어가고(주택임대차보호법 제9조), 집 안 물건은 상속재산이라 임대인이 치울 권한은 없어요.

고독사 현장을 처음 발견하는 사람은 이제 가족보다 임대인·경비원·건물관리자가 많아요. 보건복지부 2024년도 고독사 발생 실태조사에서 최초 발견자의 43.1%(1,692명)가 이쪽이었고, 그 숫자는 특수청소 현장 통계 노트에 표로 정리해 뒀어요. 그래서 저희에게 오는 전화도 "세입자가 돌아가셨는데 집을 비워야 해요"로 시작하는 경우가 많아요. 그런데 그 집의 계약과 물건이 법적으로 누구에게 가 있는지는 임대인 마음대로 정할 수 없어요. 이 글은 그 답을 조문 순서대로 정리한 거예요 — 주택임대차보호법 제9조, 민법 제1005조, 그리고 상속인이 있는지 알 수 없을 때의 민법 제1053조부터 제1058조까지예요.

세입자가 사망하면 계약은 끝나나요

아니요. 주택임대차보호법 제9조(주택 임차권의 승계)는 임차인이 사망했을 때 임차인의 권리와 의무를 누가 이어받는지를 정할 뿐, 사망으로 계약이 끝난다고 적지 않아요. 조문이 나누는 경우는 셋이에요.

제9조 제3항은 승계 대상자가 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 반대 의사를 표시하면 승계하지 않는다고 정해요. 제4항은 임대차 관계에서 생긴 채권·채무가 승계한 사람에게 귀속된다고 해요. 보증금을 돌려받을 권리도, 밀린 월세를 낼 의무도 같은 사람에게 가는 거예요.

주택임대차보호법 제9조, 민법 제1005조·제1053조 기준 (2026-09-07 조회)

임대인 입장에서 이 표가 뜻하는 건 하나예요. 계약 상대방이 바뀌었을 뿐 계약은 살아 있고, 그 상대방이 누구인지 확인하기 전에는 보증금 정산도 명도도 시작할 수 없다는 거예요. 특히 사망 후 1개월은 승계 대상자가 반대 의사를 낼 수 있는 기간이라, 그 안에는 상대방이 확정되지 않은 상태예요.

집 안 물건은 누구 것인가요

민법 제1005조는 상속인이 상속개시된 때, 즉 사망 시점부터 고인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다고 정해요. 옷장과 냉장고, 서랍 속 서류까지 집 안 물건 전부가 사망과 동시에 상속인의 것이 돼 있어요.

그래서 임대인은 그 물건의 소유자가 아니고, 처분할 권한도 없어요. 건물은 임대인 것이지만 그 안의 물건은 다른 사람 재산이에요. 세입자가 살아 있을 때 세입자 짐을 임대인이 마음대로 버릴 수 없었던 것과 같은 이유예요. 상속인이 상속을 받을지 포기할지 정하는 데도 3개월의 기한이 있어서, 상속인 본인조차 그 기간에는 물건을 함부로 처분하지 않는 게 안전해요. 임대인은 말할 것도 없어요.

밀린 월세가 있다고 해서 물건을 대신 가져갈 수 있는 것도 아니에요. 월세 채권은 제9조 제4항에 따라 승계인에게 청구하는 것이고, 물건은 별개예요.

상속인이 있는지 알 수 없을 때

고독사 현장에서 가장 흔한 상황이에요. 유족과 연락이 닿지 않거나, 연락은 닿았는데 아무도 나서지 않는 경우예요. 민법은 이때를 위한 절차를 따로 두고 있어요.

조문에 적힌 최소 기간만 더해도 3개월, 2개월, 1년, 2개월로 19개월이에요. 상속인이 없는 세입자의 짐이 법대로 국가에 귀속되기까지 1년 7개월 이상 걸린다는 뜻이에요. 그 기간 동안 물건을 관리하고 처분을 결정하는 사람은 임대인이 아니라 법원이 선임한 상속재산관리인이에요.

민법 제1053조·제1056조·제1057조·제1057조의2·제1058조의 기간을 더한 값 (2026-09-07 조회)

임대인이 여기서 할 수 있는 일은 분명해요. 제1053조가 청구권자로 적은 '이해관계인'에 임대인이 들어가요. 보증금과 월세 채권이 걸려 있고 집을 돌려받아야 하는 사람이니까요. 유족을 찾을 수 없다면 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구하는 것이 임대인이 법 안에서 움직이는 첫 단계예요.

임대인이 지금 할 수 있는 것과 없는 것

• 할 수 있는 것 — 확인하고 기록하기. 경찰 절차가 끝났는지, 유족이나 함께 살던 분이 있는지, 그분이 제9조의 승계 대상자인지를 확인해요. 집 안 물건은 손대지 않은 상태로 사진과 목록을 남겨 두면 나중에 승계인·관리인과 정산할 때 근거가 돼요.
• 할 수 있는 것 — 법원에 청구하기. 상속인이 있는지 알 수 없으면 민법 제1053조에 따라 상속재산관리인 선임을 청구해요. 임대인은 이해관계인이에요.
• 할 수 없는 것 — 물건 처분하기. 상속인·승계인·관리인 중 누구의 동의도 없이 물건을 버리거나 팔거나 가져가는 것은 남의 재산을 처분하는 일이에요. 밀린 월세가 있어도 마찬가지예요.
• 할 수 없는 것 — 계약 상대방을 임대인이 정하기. 누가 승계하는지는 제9조와 민법이 정해요. 사망 후 1개월은 승계 대상자의 반대 의사 기간이라 그 안에는 상대방이 확정되지 않아요.

현장에서 저희가 지키는 순서

임대인에게서 연락이 오면 저희는 물건 처분 권한이 있는 분이 누구인지부터 여쭤봐요. 상속인이나 제9조의 승계인, 또는 법원이 선임한 관리인이에요. 그분과 연결되기 전까지는 집 안 물건을 밖으로 내지 않고, 오염과 냄새를 다루는 특수청소 범위와 물건을 옮기는 유품정리 범위를 나눠서 안내해요. 통장·서류·사진처럼 남겨야 할 물건은 목록을 만들어 권한 있는 분에게 인계할 때까지 따로 보관해요. 임대인이 급한 마음에 먼저 비워 달라고 하셔도 그 순서를 바꾸지 않아요. 나중에 상속인이 나타났을 때 임대인을 지키는 것도 이 순서예요.

이 글로 알 수 없는 것

• 제9조 제2항의 '2촌 이내의 친족'이 누구까지인지는 조문만으로 확정되지 않아요. 함께 살던 사람에 한정되는지, 임차인의 친족 전체인지는 개별 사안에서 판단이 갈릴 수 있어요. 이 글은 조문을 그대로 옮겼을 뿐이에요.
• 계약을 언제 어떻게 끝낼 수 있는지는 다루지 않았어요. 승계인과의 해지 합의, 계약 기간 만료, 보증금에서 공제할 항목의 계산은 개별 계약과 사정에 따라 달라요.
• 동의 없이 물건을 처분했을 때의 책임 범위는 판례와 사안에 따라 달라서 여기서 답할 수 없어요. 권한이 없다는 것까지가 조문에서 나오는 결론이에요.
• 상가 임대차는 다루지 않았어요. 이 글의 제9조는 주택임대차보호법이고, 상가는 다른 법의 적용을 받아요.
• 상속재산관리인 선임 청구의 비용과 실제 소요 기간은 법원마다 다르고 조문에 없어요. 위 19개월은 조문의 최소 기간을 더한 값이지 실제 평균이 아니에요.

자주 묻는 질문

세입자가 사망하면 임대차 계약은 자동으로 끝나나요

아니요. 주택임대차보호법 제9조는 임차인의 권리와 의무를 상속인이나 함께 살던 사실혼 배우자·2촌 이내 친족이 승계한다고 정해요. 계약 상대방이 바뀔 뿐 계약은 살아 있어요.

유족이 연락을 안 받는데 임대인이 짐을 치워도 되나요

아니요. 집 안 물건은 민법 제1005조에 따라 사망 시점부터 상속인의 재산이에요. 유족을 찾을 수 없다면 민법 제1053조에 따라 가정법원에 상속재산관리인 선임을 청구할 수 있고, 임대인은 그 청구를 할 수 있는 이해관계인이에요.

밀린 월세는 누구에게 받나요

주택임대차보호법 제9조 제4항에 따라 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 임차권을 승계한 사람에게 귀속돼요. 월세 채권도 그분에게 청구하고, 집 안 물건으로 대신할 수는 없어요.

상속인이 아무도 없으면 짐은 결국 어떻게 되나요

민법 제1053조부터 제1058조의 절차를 거쳐 특별연고자에게 분여되거나 국가에 귀속돼요. 조문의 최소 기간만 더해도 19개월이 걸리고, 그동안 관리하는 사람은 법원이 선임한 상속재산관리인이에요.

임대인이 특수청소를 먼저 의뢰할 수 있나요

연락은 받을 수 있어요. 다만 물건 처분 권한은 상속인·승계인·관리인에게 있어서, 저희는 그분과 연결되기 전까지 물건을 밖으로 내지 않고 오염·냄새를 다루는 범위와 물건을 옮기는 범위를 나눠 안내해요.